Сегодня 18.01.2019
www.mcfr.ru www.proflit.ru

 

http://www.ibuh.ru/account_report/2951/57565/index.php

Построили дом для работников

06.09.2011
Источник: Журнал «Бухгалтерия. Просто, понятно, практично», №5 2011 год | Раздел: Рабочие ситуации

Чтобы склонить квалифицированного специалиста к переезду на работу в другой город, компании строят для них жилье. При этом бухгалтеру нужно решить четыре вопроса: на каком счете собирать затраты по строительству, как сформировать стоимость квадратного метра, как передать с баланса площади общего пользования и какие налоги нужно уплатить.

Не важно, каким способом - подрядным, хозяйственным или смешанным, где и на какие средства строился многоквартирный дом. Имеет значение только то, что квартиры строились именно для передачи в собственность работникам, а не для их использования как общежития или гостиницы.

На каком счете собирать затраты

Итак, дом построен. Порядок бухгалтерского учета затрат на строительство будет зависеть от экономической сути отношений по передаче квартиры. Остановимся подробнее на возможных ситуациях.

Ошибка

Затраты
собраны на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», а затем построенный дом признан на счете 01 как основное средство (вопреки п. 4 ПБУ 6/01). Компания сама, себе в ущерб, без оснований на то создает объект налогообложения по налогу на имущество.

Ситуация 1. Квартиры передаются по цене выше себестоимости. Если квартиры передаются работникам возмездно, по цене, превышающей себестоимость, дом поквартирно учитывается как товар, на счете 41 «Товары». Можно предварительно собирать затраты на счете 15 «Заготовление и приобретение материальных ценностей», если это предусмотрено учетной политикой, а по завершении строительства оприходовать эти затраты на счете 41. При передаче квартиры работнику делаются обычные проводки реализации:
Дт 73 Кт 90-1 - отражена реализация квартиры
Дт 90-2 Кт 41 - списана себестоимость квартиры.

Продажа и безвозмездная передача жилья (включая передачу доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме) не облагается НДС (подп. 22, 23 п. 1 ст. 149 НК РФ). Весь входной НДС, относящийся к покупке или постройке жилья, включается в стоимость жилья, а не принимается к вычету.

Ситуация 2. Квартиры передаются с условием. Квартиры могут передаваться работникам безвозмездно. Или за плату, но по цене, не превышающей себестоимость квартиры. При этом трудовой договор с работником предусматривает, что в случае его разрыва до истечения определенного срока работник возмещает компании разницу в цене до рыночной стоимости квартиры. Такое же условие содержится и в договоре на передачу квартиры.

Бухгалтерский учет квартиры ведется так же, как и в ситуации 1. Правда, есть одно «но». Условие о доплате до рыночной стоимости квартиры при досрочном расторжении трудового договора приводит к возникновению условного актива на сумму возможного в будущем возмещения. Условный актив никак не отражается на счетах бухгалтерского учета, но его появление нужно раскрыть в пояснениях к бухгалтерской отчетности (п. 13, 14 ПБУ 8/2010 «Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы»). Чтобы не забыть об условном активе, учтите его за балансом при выбытии квартиры с баланса. Для этого можно ввести специальный забалансовый счет, например, 014 «Условные активы».

Ситуация 3. Квартиры передаются без дополнительных условий. Квартиры могут передаваться работникам безвозмездно или по цене не выше себестоимости. В трудовом контракте и в договоре на передачу нет условий о доплате до рыночной цены.

В этом случае нет оснований для признания актива в принципе, поскольку не выполняется один из критериев - вероятность того, что расходы на постройку актива принесут организации будущие экономические выгоды. В учете затраты на строительство можно отнести на счет 91-2 как прочие расходы. Поступления от реализации, если они есть, отражаются на счете 91-1.Учет стоимости дома может быть организован поквартирно за балансом, как и передача квартир работникам.

Эта ситуация особенно распространена на практике. Дело в том, что условие о доплате в договорах влечет для организации риски доначисления страховых взносов (см. ниже).

Как сформировать стоимость квадратного метра

Квартиры в доме могут иметь разную площадь. Для равномерного списания стоимости принято определять себестоимость квадратного метра. Тогда выбытие квартиры с баланса будет означать выбытие определенного количества квадратных метров жилья. Если правильно рассчитать учетную стоимость квадратного метра, то после передачи всех квартир работникам на балансе компании ничего не должно остаться.

Итак, себестоимость одного квадратного метра жилья определяется как отношение общей суммы затрат компании на строительство или приобретение жилья к суммарной площади квартир, принадлежащих компании, без учета площадей общего пользования.

Пример

ООО «Астра» выступило дольщиком при строительстве многоквартирного дома. «Астре» достался один подъезд с долей помещений общего пользования (лестничные пролеты, лифтовая шахта, коридоры, часть чердака и подвала). Общая площадь полученных помещений общего пользования 600 м2.

В подъезде имеется: 5 квартир общей площадью 60 м2; 5 квартир - по 35 м2; 5 - по 45 м2; 5 -по 52 м2; 2 - по 90 м2; 2 - по 102 м2. Общая сумма затрат "Астры" на строительство составила 35 616 000 руб. Квартиры будут передаваться работникам по договорам купли-продажи. Одновременно работникам выдаются беспроцентные займы сроком на 5 лет. Поскольку продажа планируется с наценкой 20% (с экономической выгодой), затраты собирались на счете 15.

Общая площадь всех квартир: 5 х 60 м2 + 5 х 35 м2 + 5 х 45 м2 + 5 х 52 м2 + 2 х 90 м2 + 2 х 102 м2 = 1344 м2.

Себестоимость одного квадратного метра при передаче квартиры:
35 616 000 руб. (сумма затрат на строительство) / 1344 м2 (общая площадь квартир) = 26 500 руб./ м2.

Переносим общую стоимость строительства на счет 41:
Дт 41 Кт 15 35 616 000 руб.

В аналитике к счету 41 формируется себестоимость отдельных квартир. Например, квартира 45 м2 будет иметь учетную стоимость 1 192 500 руб. (26 500 руб./ м2 х 45 м2). Обратите внимание, доля стоимости помещений общего пользования и прочего общего имущества уже включена в учетную стоимость квартиры.

Передача этой квартиры работнику отражается в учете такими проводками:
Дт 62 Кт 90-1 1 431 000 руб. (1 192 500 руб. х 120%) - отражена реализация квартиры;
Дт 90-2 Кт 41 1 192 500 руб. - списана учетная стоимость квартиры;
Дт 73-1 Кт 05 1 431 000 руб. - выдан заем работнику;
Дт 50 Кт 62 1 431 000 руб. - получена оплата за квартиру от работника.

Минимизируем налоговые риски

Ситуация 1. Квартира передается по цене выше себестоимости. Проблема в том, что работник не может оплатить все сразу. Приходится либо оформлять длительную рассрочку оплаты, либо заключать отдельный договор займа. Схема с заключением договора займа оптимальна, когда работник не утратил право на имущественный вычет при покупке жилья (то есть ранее он вычет не получал).

Если работник получает от организации льготный или беспроцентный заем по отдельному договору, то возникает материальная выгода от экономии на процентах. То же происходит при оформлении коммерческого кредита по договору купли-продажи (в виде рассрочки платежа). По общему правилу материальная выгода подпадает под НДФЛ.

Исключением является случай, когда заемные средства работник направил на приобретение жилья. И при этом у работника есть право на имущественный вычет, подтвержденное налоговым органом (подп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ). Чтобы налоговый орган подтвердил право на вычет, работник должен представить документы о праве собственности и подтвердить расходы на покупку квартиры (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Иначе говоря, работник должен за квартиру заплатить.

ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

При передаче права собственности на квартиру владельцу автоматически передается право собственности на соответствующую долю в общем имуществе дома. Речь идет, в частности, о лестницах, лифтовом и прочем оборудовании, коридорах, крышах и чердаках, технических этажах и подвалах (см. ст. 36-38 ЖК РФ, ч. 5 ст. 15 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Доля в общем имуществе определяется как отношение площади передаваемой другому собственнику квартиры (помещения, доли квартиры) к суммарной площади всех квартир дома.

Значит, без займа работник и вычет не получит, и на материальной выгоде потеряет.

Как быть, если работник ранее уже использовал свое право на имущественный вычет? Тогда не важно, предоставлен ли заем или отсрочка оплаты. И в том, и в другом случае компания должна удерживать НДФЛ с материальной выгоды. Она определяется как разница между суммой процентов, исчисленных исходя из 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, и суммой процентов по договору.

Ситуация 2. Квартира передается по договору дарения. Здесь можно говорить о получении работником дохода в натуральной форме. Для налоговых целей принимается в расчет не балансовая стоимость квартиры, а рыночная (п. 1 ст. 211 НК РФ, письмо Минфина России от 14.09.2010 № 03-04-06/10-213). Поскольку квартира дарится, то налоговую базу можно уменьшить на 4000 руб. (п. 28 ст. 217 НК РФ).

Компания должна рассчитать НДФЛ и начать его удерживать из зарплаты работника. Поскольку удерживать можно не более половины суммы выплаты работнику (п. 4 ст. 226 НК РФ), то, скорее всего, до конца года удастся удержать только небольшую часть налога. Об оставшейся части суммы НДФЛ нужно не позднее 31 января сообщить в ИФНС. Для этого в инспекцию направляется форма 2-НДФЛ (п. 5 ст. 226 НК РФ, письмо Минфина России от 05.04.2010 № 03-04-06/10-62).

ПРОСТО ВАЖНО ЗНАТЬ

Имущественный вычет не применяется, если сделка купли-продажи жилья совершена между взаимозависимыми лицами. Суд может признать компанию и работника взаимозависимыми, если посчитает, что отношения между ними могут повлиять на результаты сделки. Только наличия трудовых отношений для такого вывода недостаточно (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.03.2010 № А75-6571/2009.

ПОНЯТНО, ЧТО...

...при безвозмездной передаче квартиры работнику у компании не возникает реализации, а, значит, и дохода. Расходы по строительству или приобретению такой квартиры не будут уменьшать базу по налогу на прибыль (п. 16 ст. 270 НК РФ).

Получается, что в году, следующем за годом получения квартиры, работник столкнется с проблемой подачи декларации и самостоятельной доплаты значительной суммы НДФЛ. Далеко не факт, что он сумеет добиться для себя отсрочки уплаты налога. И компании нужно готовиться посодействовать, предоставив заем.

Ситуация 3. Квартира передается по убыточному договору. У работника появляется доход в натуральной форме. Просто сумма полученного дохода составляет не полную стоимость квартиры, а ее часть. Напомним, в случае купли-продажи квартиры у работника может быть право на имущественный вычет, что позволит значительно уменьшить сумму НДФЛ.

В такой сделке есть риск доначисления налога на прибыль при налоговой проверке, ведь налоговики могут придраться к ценам, применив ст. 40 НК РФ. Здесь нужно вспомнить, что они вправе это сделать лишь в двух случаях. Первый - когда доказана взаимозависимость работника и компании (подп. 1 п. 2 ст. 40 НК РФ).

Сразу оговоримся, сделать это им будет очень сложно.

Второй случай - когда для компании реализация квартир является видом деятельности (подп. 4 п. 2 ст. 40 НК РФ). Здесь риск гораздо выше. Поэтому таким компаниям имеет смысл применять рыночные цены на квартиры при расчете налога на прибыль.

Законно экономим на страховых взносах

Выплаты и вознаграждения, начисляемые компанией в пользу работников в рамках трудовых отношений, облагаются страховыми взносами. Причем если эти выплаты сделаны в натуральной форме в виде товаров, работ, услуг, то взносы рассчитываются исходя из цен, указанных сторонами договора (ч. 1 ст. 7, ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ).

Передача квартиры работнику в собственность по гражданско-правовому договору (в том числе по договору дарения или договору купли-продажи) не облагается страховыми взносами (ч. 3 ст. 7 закона № 212-ФЗ, письмо Мин-здравсоцразвития России от 06.08.2010 № 2538-19). Есть также официальное мнение, что стоимость подарков для работников, предусмотренных трудовыми и коллективными договорами (соглашениями, локальными нормативными актами), и не оформленных договорами дарения в письменной форме, облагается страховыми взносами (письмо Минздрав-соцразвития России от 05.03.2010 № 473-19).

ПРОСТО ВАЖНО ЗНАТЬ

Стоимость безвозмездно передаваемой квартиры будет облагаться взносами на страхование от несчастных случаев, если в договоре о передаче квартиры прямо установить обязанность компании уплачивать эти взносы (п. 1 ст. 20.1 Федерального закона от 24.07.1998 № 125-ФЗ).

Значит, если квартира передается по письменному договору дарения или купли-продажи, страховые взносы начисляться не должны. Если же она передается на основании трудового контракта или соглашения, то придется начислять взносы.

А вот если есть отдельный гражданско-правовой договор, но о квартире говорится и в трудовом контракте, то ситуация рискованная. ПФР или ФСС РФ может обратиться в арбитраж для переквалификации сделки. Арбитражная практика пока не сложилась, так что не понятно, как будут развиваться события. Кстати, продажу квартиры по цене, которая значительно ниже рыночной, суд может приравнять к безвозмездной передаче части квартиры.

Просмотров: 7977 | Комментариев: 0


Возврат к списку





Комментарии

Комментарии Написать комментарий
 
Никто еще не прокомментировал эту статью, Вы можете стать первым
Чтобы написать комментарий - авторизуйтесь

Вернуться к списку

Форум

Блоги

21.11.2014 14:32:27
Если вы решили бросить скучную работу и заняться каким-нибудь прибыльным делом, то нужно оценить обстановку и все факторы "за" и "против". У вас есть ...
01.06.2012 13:00:22
Продолжаю свою любимую тему различных «разводов» и «лохотронов» и в очередной раз призываю к бдительности и внимательности.
Итак!
Получил по почте и...
30.05.2012 14:51:47
На протяжении многих лет я отвечаю на вопросы, касающиеся налогообложения и бухучета коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей. И в...
30.05.2012 14:32:13
Двойные стандарты окружают нас везде и всюду. Много их и в сфере налогообложения. Простой пример. Хорошо всем известна официальная позиция Минфина п...
30.05.2012 14:13:47
29 мая сего года поучаствовал в конференции «Налоговые стратегии в России», организованной Moscow times. В основном собрались представители ...

Подписаться на нашу рассылку

E-mail:



Ввести код подписчика

Календарь бухгалтера
Январь 2019
31 1 2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31 1 2 3
Количество календарных дней: 31